第四章項(xiàng)目建設(shè)條件

遵義擁有較多健康養(yǎng)生內(nèi)涵的旅游資源，發(fā)展大健康養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)，非常具有優(yōu)勢，為充分利用、合理開發(fā)這些資源，要根據(jù)各縣市區(qū)的具體情況設(shè)計(jì)差異化、獨(dú)特性、有較強(qiáng)吸引力的養(yǎng)老養(yǎng)生旅游產(chǎn)品。這里以《遵義桃花江健康養(yǎng)老養(yǎng)生基地》項(xiàng)目舉例進(jìn)行詳細(xì)論述。

項(xiàng)目建設(shè)地位于距湄潭縣城8公里的桃花江沿線，是“貴州遵義市桃花江健康旅游示范基地”規(guī)劃區(qū)的組成部分。該規(guī)劃核心區(qū)域涉及黃家壩街道、魚泉街道和洗馬鎮(zhèn)一鎮(zhèn)兩街道，主要沿仙谷山及桃花江兩岸鄉(xiāng)村和部分山地，總面積約190平方公里；拓展聯(lián)動(dòng)永興鎮(zhèn)、湄江街道，總面積達(dá)340平方公里。

4.1區(qū)域概況

湄潭是一個(gè)因水得名、以茶聞名的地方。百里湄江穿城而過，彎環(huán)如眉，匯為深潭而得名湄潭；因湄潭翠芽、“遵義紅”茶而揚(yáng)名中外。湄潭全縣總面積1864平方公里，是有名的“茶城、酒鄉(xiāng)、糧倉”。這里氣候宜人、地貌獨(dú)特、自然資源得天獨(dú)厚；這里山清水秀、風(fēng)景優(yōu)美，佳境勝地天然而成；這里人杰地靈，歷史厚重，多元文化融匯交流。

這里有60萬畝生態(tài)茶園，是貴州第一茶縣、全國茶葉百強(qiáng)縣第二名；“湄潭翠芽”茶先后48次榮獲國家級(jí)金獎(jiǎng)，在2015年第42屆米蘭世博會(huì)上，“湄潭翠芽”、“遵義紅”兩個(gè)品牌均榮獲“百年世博中國名茶金獎(jiǎng)”。選用優(yōu)質(zhì)高粱、小麥為原料，采用傳統(tǒng)生產(chǎn)工藝釀制的濃香型白酒“湄窖酒”，曾獲萊比錫國際博覽會(huì)金獎(jiǎng)，成為我國外交部駐外機(jī)構(gòu)專用酒。湄潭縣是全國商品糧基地縣之一，其特有的“茅貢米”被譽(yù)為“中國第一米”，曾連續(xù)6屆獲國家十大優(yōu)質(zhì)稻米博覽會(huì)金獎(jiǎng)。

傍晚的湄潭縣城

近年來，湄潭縣堅(jiān)持把茶產(chǎn)業(yè)作為主線，全產(chǎn)業(yè)鏈持續(xù)推動(dòng)，實(shí)現(xiàn)了茶產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)建設(shè)、新農(nóng)村建設(shè)、生態(tài)建設(shè)與對(duì)外開放互動(dòng)融合，成為改變湄潭面貌、推動(dòng)湄潭崛起、帶動(dòng)群眾脫貧的重大引擎。

2015年湄潭躋身全省縣域經(jīng)濟(jì)第一方陣，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷史性跨越；2016年湄潭全面小康社會(huì)實(shí)現(xiàn)程度達(dá)95%。

4.2區(qū)位優(yōu)越、交通便利

湄潭區(qū)位條件優(yōu)越。湄潭位于貴州省北部、遵義市東部。湄潭縣城距遵義市區(qū)58公里、遵義機(jī)場35公里、省會(huì)貴陽 188 公里。杭瑞高速、326 國道、204 省道及道安高速交匯于縣城，是黔北東部地區(qū)重要的交通樞紐。

湄潭交通四通八達(dá)。到貴陽兩個(gè)小時(shí)、重慶兩個(gè)半小時(shí)、長沙三個(gè)小時(shí)車程；規(guī)劃建設(shè)的昭黔鐵路貫穿全縣；貴州第一大河--烏江沿江渡港口距縣城約60公里；遵義機(jī)場至湄潭輕軌建設(shè)已納入遵義市“十三五規(guī)劃”；在全省率先實(shí)現(xiàn)“村村通油（砼）路、村村通客運(yùn)”目標(biāo)。湄潭水陸空立體式交通格局已形成。

項(xiàng)目所在地桃花江位于湄潭縣城西郊，距離縣城中心8公里，326國道和杭瑞高速公路倚景而過且設(shè)有匝道口，地理位置十分優(yōu)越。

2017年7月，國家交通運(yùn)輸部公布了首批城鄉(xiāng)交通運(yùn)輸一體化示范縣創(chuàng)建名單，全國52個(gè)縣（市、區(qū)）入選，湄潭縣是貴州上榜的僅有兩個(gè)地方之一。交通運(yùn)輸部將加大對(duì)上榜的52個(gè)縣（市、區(qū)）的政策支持力度，對(duì)符合“十三五”規(guī)劃，具備條件的通鄉(xiāng)鎮(zhèn)、建制村硬化路、旅游路、客運(yùn)場站、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客運(yùn)綜合服務(wù)站等項(xiàng)目給予優(yōu)先扶持。未來湄潭縣的交通建設(shè)將會(huì)得到優(yōu)先發(fā)展，進(jìn)出湄潭將會(huì)更加便捷，會(huì)更好地促進(jìn)湄潭縣社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等各方面的發(fā)展。

4.3 佳境勝地眾多，人文景觀豐富

春行茶鄉(xiāng)品翠芽，清涼一夏觀茶海，金秋十月貢米香，冬到湄潭泡茶湯。一年四季皆可游的湄潭，擁有百里碧波的湄江畫廊、綠濤延綿的萬畝茶海、鬼斧神工的湄江峽谷、如詩如畫的百面水景區(qū)、林木蔥郁的龍泉山森林公園與桃花江相伴而生的魅力仙谷山等省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)和“天下第一壺茶文化公園”和“核桃壩茶海生態(tài)園”2個(gè)國家4A級(jí)旅游景區(qū)，以及國家級(jí)文物保護(hù)單位--浙江大學(xué)西遷辦學(xué)舊址、中國工農(nóng)紅軍第九軍團(tuán)司令部舊址等人文景觀。

“中國茶�！�，是世界最大連片茶園，面積達(dá)6萬畝，是正在打造的5A級(jí)景區(qū)；“中國茶城”，是中國最大綠茶交易市場、貴州省100個(gè)城市綜合體之一，被農(nóng)業(yè)部確定為茶葉定點(diǎn)交易市場；“中國茶壺”指“天下第一壺茶文化公園”，壺高73.8米，最大直徑24米，已載入上海吉尼斯記錄，為目前世界最大茶壺實(shí)物造型；“中國茶村”--“核桃壩村”，被譽(yù)為“中國西部生態(tài)茶葉第一村”，是茶旅一體化鄉(xiāng)村旅游核心服務(wù)區(qū)；“中國茶湯”指“國際溫泉度假城”，是以茶入浴的高端溫泉養(yǎng)生休閑度假區(qū)。這“五茶名片”的打造，使湄潭被國際休閑產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予“國際生態(tài)休閑示范縣”稱號(hào)。

國家級(jí)4A級(jí)景區(qū)“天下第一壺”

湄潭萬畝茶海

2017年端午小長假湄潭全縣共計(jì)接待游客11.42萬人次，同比增長56.6%，實(shí)現(xiàn)旅游綜合收入6138.5萬元，同比增長64.6%。

項(xiàng)目選址地?fù)碛邢晒壬骄皡^(qū)、桃花江、仙谷山風(fēng)情小鎮(zhèn)、魚泉古戰(zhàn)場遺址和紅軍烈士陵園、金沙寺、偏巖塘美麗鄉(xiāng)村、佛教圣地觀音洞等眾多資源。還有2處探測水溫均達(dá)到50℃以上，出水量達(dá)600m3/日以上的地?zé)豳Y源。整個(gè)區(qū)域具有良好自然景觀、水域資源和地?zé)豳Y源，可以“春賞花”、“夏避暑”、“秋摘果”、“冬泡湯”，是一個(gè)適宜建設(shè)、符合養(yǎng)生養(yǎng)老特質(zhì)的環(huán)境。

4.4生態(tài)環(huán)境優(yōu)美

湄潭縣屬亞 熱帶濕潤季風(fēng)氣候，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，全年平均氣溫15.1℃；平均海拔972米，年均降雨量1121毫米，年無霜期284天；全縣流域面積20平方公里以上的河流有36條，素有“云貴小江南”之美譽(yù)。

依托良好的氣候和土壤條件，多年來，湄潭縣全力建設(shè)綠色高效園區(qū)、生態(tài)文明茶城、美麗鄉(xiāng)村典范、休閑養(yǎng)生勝地，2016年森林覆蓋率達(dá)63.9%，成為貴州省首個(gè)“國家生態(tài)縣”，也是國家三綠工程示范區(qū)、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)、國家環(huán)保模范城市、國家衛(wèi)生縣城和中國名茶之鄉(xiāng)。全年空氣質(zhì)量優(yōu)良天數(shù)100%，男女平均壽命分別為82歲、85歲，全縣90歲以上老人有400多人，是名副其實(shí)的長壽之鄉(xiāng)，非常適合養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假，先后獲得“全國魅力新農(nóng)村十佳縣”、“中國十佳宜居縣”的榮譽(yù)。

項(xiàng)目所在地桃花江沿岸，有林木蔥蘢的淺丘、山巒，綿延起伏的茶園，青瓦白墻、紅柱花窗的黔北民居錯(cuò)落有致地依山而建、傍水而修，一切顯得是那么的美麗和諧、如詩如畫。沿著桃花江邊的步道、騎行道、旅游公路，慢享、慢騎、慢游，滿目是山水景致，滿腔是清新空氣，滿耳是婉轉(zhuǎn)茶歌，實(shí)在是放松身心、愉悅精神的好享受!

4.5 基礎(chǔ)設(shè)施完善、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展

依托良好的生態(tài)環(huán)境和旅游資源，項(xiàng)目區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展已形成規(guī)模，已擁有農(nóng)家樂、鄉(xiāng)村客棧、特色餐飲店數(shù)十家，主要分布在243國道兩側(cè)。仙谷山風(fēng)情小鎮(zhèn)（含尋夢山居大酒店）、湄潭國際溫泉城已投入運(yùn)營。在建的項(xiàng)目有“桃花溪•生命谷”，是依托生命科學(xué)，集生命科學(xué)、健康管理、養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑度假與旅居生活為一體的“生命健康綜合體”；有“水湄花谷”，是以建設(shè)植物科技博覽園、四季花谷景觀、濕地等觀賞花卉的好地方。還有擬建設(shè)的龍泉山五星級(jí)酒店、皇家度假山莊、乾藝梅文化產(chǎn)業(yè)園、黔北腫瘤治療和康復(fù)中心等項(xiàng)目。

項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的桃花江濕地公園，建有步道、自行車道、木棧道等40多公里；有露營基地；公園內(nèi)的音樂噴泉，曾經(jīng)是貴州省最大的音樂噴泉，整個(gè)噴泉長150多米、寬15米，共計(jì)有683個(gè)噴頭、兩組激光，最大噴水高度達(dá)108米，可呈現(xiàn)出100多組不同的形狀和上萬激光圖組。

產(chǎn)業(yè)的聚集發(fā)展，將加快湄潭縣桃花江成為國際化健康養(yǎng)生養(yǎng)老基地的步伐。

4.6生態(tài)農(nóng)業(yè)資源豐富

湄潭近年來圍繞生態(tài)做優(yōu)農(nóng)業(yè)，使湄潭的“綠水青山”已經(jīng)成了富縣富民的“金山銀山”。截止2016年底，湄潭擁有生態(tài)茶園60萬畝、優(yōu)質(zhì)稻基地20萬畝、烤煙基地6.5萬畝、精品水果基地5萬畝、辣椒基地20萬畝、核桃產(chǎn)業(yè)基地4.4萬畝。有機(jī)綠色無公害農(nóng)產(chǎn)品種植面積已達(dá)到21739.73公頃，“三品”比例分別為12.46%、16%和70.07%，主要農(nóng)產(chǎn)品中有機(jī)、綠色及無公害產(chǎn)品種植面積的比重≥60%。擁有“國家現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)”、“國家農(nóng)業(yè)科技園區(qū)”、“全國優(yōu)質(zhì)烤煙基地縣”、“中國名茶之鄉(xiāng)”、“全國無公害茶葉生產(chǎn)基地示范縣”、“國家級(jí)出口食品農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全示范區(qū)”等金字招牌。

湄潭已初步形成了以生態(tài)茶園、生態(tài)農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)的農(nóng)業(yè)新格局，吸引了許多城市居民的到訪，促進(jìn)了旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)的快速發(fā)展。來湄潭旅游、度假、避暑的人越來越多，以休閑、養(yǎng)生、體驗(yàn)為主的鄉(xiāng)村旅游業(yè)勢頭強(qiáng)勁，生意火爆。

4.7項(xiàng)目市場分析

2005年-2017年，國家連續(xù)13年提高企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金，老年人的收入大大提高，有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)選擇健康積極的養(yǎng)老方式；在經(jīng)過幾十年的忙碌工作后，老年人對(duì)親近自然、享受生活有著更多的向往，并成為一種趨勢。因此我國的養(yǎng)老正在突破傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式，開始向養(yǎng)生式養(yǎng)老、旅游式養(yǎng)老等多元化方向轉(zhuǎn)變。

生活在繁忙的都市中的人們，呼吸的是汽車尾氣，整日面對(duì)的是電腦輻射，就連飲食也很難保證足夠健康。繁重的工作壓力下，健康嚴(yán)重透支，為疾病埋下了隱患。在政府及輿論的倡導(dǎo)下，現(xiàn)在越來越多的人開始關(guān)注自身的健康問題，并不惜花費(fèi)重金。

上述成為我國健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力，并使之具有廣闊的市場發(fā)展前景，正在成為全球最有希望和前途的朝陽行業(yè)。

遵義正處在資源紅利、生態(tài)紅利、勞動(dòng)力紅利、政策紅利和改革紅利疊加釋放的黃金投資機(jī)遇，擁有完善的交通條件、良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、豐富的旅游資源、深厚的人文底蘊(yùn)，重商、富商、安商的招商環(huán)境不斷優(yōu)化。

項(xiàng)目所在的湄潭縣位于貴州省北部紅色旅游區(qū)（遵義）、生態(tài)與佛教文化旅游區(qū)（梵凈山）、生態(tài)旅游區(qū)（赤水－習(xí)水）、烏江旅游帶的連接樞紐地帶；也位于遵義市、重慶市的“近鄰輻射區(qū)”內(nèi)，并通過杭瑞高速、貴遵高速和遵渝高速納入重慶市、貴陽市兩個(gè)特大客源市場輻射圈層內(nèi)；新舟機(jī)場、貴廣高鐵、2017年底將正式通車的渝貴鐵路、杭瑞高速、黔北高速、烏江航運(yùn)所構(gòu)建的立體交通網(wǎng)絡(luò)，大大拉近了湄潭與以珠三角、長三角為代表的國內(nèi)沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的時(shí)空距離。

本項(xiàng)目將度假養(yǎng)生、居住療養(yǎng)、理療康復(fù)等新型的養(yǎng)生養(yǎng)老模式結(jié)合進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，無疑將成為一種全新的健康時(shí)尚的養(yǎng)生養(yǎng)老方式，市場潛力巨大。

依托便捷的立體交通體系，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，設(shè)定項(xiàng)目的目標(biāo)群體為：

一級(jí)市場：黔中經(jīng)濟(jì)區(qū)、成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)、珠三角城市群、滇中城市群。

二級(jí)市場：長三角城市群、京津冀城市群、長株潭城市群。

第五章扶持政策

5.1政策扶持

享受國發(fā)〔2012〕2號(hào)文件政策、國家西部大開發(fā)政策和當(dāng)?shù)?a class="channel_keylink" href="http://compositingstock.com/ShowSpecial.asp?SpecialID=32" target="_blank">優(yōu)惠政策；對(duì)于項(xiàng)目的其它支持，實(shí)行“特事特辦”、“一事一議”政策。

貴州省人民政府《關(guān)于深化改革開放加快旅游業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展的若干意見》（黔府發(fā)〔2014〕3號(hào)）一文，對(duì)旅游企業(yè)在加大財(cái)政支持力度、保障重點(diǎn)旅游項(xiàng)目建設(shè)用地、落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、加大投融資支持力度等方面提出了具體措施，支持旅游企業(yè)在貴州的建設(shè)發(fā)展。

《貴州省旅游體制機(jī)制改革工作任務(wù)分解方案》選取遵義市、銅仁市作為省級(jí)試點(diǎn)市，赤水市、湄潭縣、鳳岡縣等13個(gè)縣（區(qū)）作為省級(jí)試點(diǎn)縣（區(qū)），開展旅游綜合改革試點(diǎn)工作。

2017年6月，國家衛(wèi)生計(jì)生委頒布公告，批準(zhǔn)13家單位開展首批健康旅游示范基地創(chuàng)建工作，貴州遵義市桃花江是貴州省唯一獲批的項(xiàng)目建設(shè)縣。示范基地將肩負(fù)摸索經(jīng)驗(yàn)及培育穩(wěn)定的健康旅游客群市場責(zé)任，可在行業(yè)準(zhǔn)入、人才引進(jìn)、執(zhí)業(yè)環(huán)境等方面先行先試有關(guān)政策措施，推動(dòng)體制機(jī)制創(chuàng)新。

項(xiàng)目的建設(shè)迎來難得的發(fā)展機(jī)遇。

5.2投資服務(wù)

湄潭縣牢固樹立“大招商大發(fā)展”、“發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，招商引資是第一要事”的理念，對(duì)招商引資項(xiàng)目實(shí)行“引進(jìn)來、扶上馬、送一程、全關(guān)愛”的機(jī)制，提供“保姆式”的優(yōu)質(zhì)化服務(wù)和“保安式”的精細(xì)化管理，努力營造“親商、護(hù)商、助商”的招商引資環(huán)境。

第六章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容

6.1總體原則

以市場導(dǎo)向，充分發(fā)掘亞健康人群和老年人的內(nèi)在養(yǎng)生需求，建立完善的養(yǎng)生養(yǎng)老服務(wù)體系。規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)注意協(xié)調(diào)與周邊區(qū)域已建項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)關(guān)系，使項(xiàng)目能夠有機(jī)地融入其中，充分發(fā)揮資源共享的優(yōu)勢。

開發(fā)中遵循尊重生態(tài)、適度開發(fā)；功能設(shè)計(jì)、低碳環(huán)保的原則，建成一個(gè)綜合性、全方位、全階段的一流健康養(yǎng)老養(yǎng)生示范基地。

6.2建設(shè)規(guī)模

項(xiàng)目占地面積300畝，容積率0.3，總建筑面積6萬平方米。

6.3建設(shè)內(nèi)容

綜合服務(wù)區(qū)，占地70畝。設(shè)有物業(yè)服務(wù)區(qū)、商業(yè)購物區(qū)、美食中心、車輛停車場和總服務(wù)中心，為入住的人員提供全方位的服務(wù)。

溫泉養(yǎng)生度假酒店及別墅，占地50畝。為高端養(yǎng)生游客提供住宿、餐飲、娛樂、溫泉、SPA水療等多種服務(wù)；并配套健身娛樂中心。

養(yǎng)老公寓，占地100畝，床位600張。根據(jù)老人的身體情況分設(shè)不同的休養(yǎng)區(qū)。提供護(hù)理、餐飲、醫(yī)療、生活、康復(fù)、娛樂服務(wù)。

醫(yī)療療養(yǎng)中心，占地20畝。以醫(yī)治、護(hù)理、康復(fù)各類老年疾病為專長，對(duì)住院老人、病人實(shí)行24小時(shí)全程優(yōu)質(zhì)服務(wù)，不需要家屬的陪伴；提供及時(shí)、方便、有效的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)和定期健康體檢。

養(yǎng)生理療中心，占地10畝，引進(jìn)傳統(tǒng)中醫(yī)和西醫(yī)相結(jié)合養(yǎng)生技術(shù)，內(nèi)外調(diào)理；與現(xiàn)代先進(jìn)醫(yī)療保健技術(shù)和最先進(jìn)的設(shè)備設(shè)施相結(jié)合，提供科學(xué)完善的理療、養(yǎng)生服務(wù)，真正達(dá)到健康養(yǎng)生的目的。

養(yǎng)生文化交流中心，占地10畝。建設(shè)多功能會(huì)議廳，養(yǎng)生餐廳，承接各種養(yǎng)生知識(shí)學(xué)術(shù)交流會(huì)、培訓(xùn)班、行業(yè)研討會(huì)；配備棋牌娛樂室，室內(nèi)健身中心，書畫研究中心，茶道禪修課堂，滿足不同人群的養(yǎng)生需求。

休閑運(yùn)動(dòng)公園，占地40畝。合理配備滿足健康生活的運(yùn)動(dòng)設(shè)施和場地；可依原有樹木的組合及地勢坡度，布設(shè)鵝卵石步道；種植各類花草構(gòu)成精美的花圃景觀；設(shè)置休憩的石桌石椅，提供促膝傾訴的空間。

第七章投資估算

7.1投資估算估算方法

（一）依照建筑工程建筑定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合遵義市和項(xiàng)目實(shí)際進(jìn)行綜合估算。

（二）設(shè)備、機(jī)械采用詢價(jià)及生產(chǎn)廠家報(bào)價(jià)加安裝調(diào)試費(fèi)計(jì)算。

（三）建筑工程的造價(jià)，依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額》、《建設(shè)工程工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范》、《貴州省建筑工程計(jì)價(jià)定額》和貴州近期建設(shè)工程概算定額、材料價(jià)格及調(diào)差、管理費(fèi)用、稅金等有關(guān)規(guī)定，并參照貴州近期完工的同類建筑物造價(jià)估算。

（四）供電、供暖、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施參照有關(guān)項(xiàng)目結(jié)合實(shí)際進(jìn)行估算。

（五）項(xiàng)目管理費(fèi)按建設(shè)投資的1%計(jì)算，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建設(shè)投資的2.4%計(jì)算，工程監(jiān)理費(fèi)按建設(shè)投資的2.5%計(jì)算，基本預(yù)備費(fèi)即不可預(yù)見費(fèi)按建設(shè)投資的3%計(jì)算。

7.2投資估算

（一）總投資額

本項(xiàng)目總投資預(yù)計(jì)為49309.55萬元，投資構(gòu)成見表7-1。同時(shí)，為保證“貴州遵義市桃花江”國家首批健康旅游示范基地創(chuàng)建工作的順利進(jìn)行，目前已綜合投入50億元以上資金。

表7-1 項(xiàng)目投資構(gòu)成表

項(xiàng)目明細(xì) 金額（萬元）

建設(shè)投資 建筑安裝費(fèi) 20550.00

設(shè)備購置費(fèi) 12649.57

土地出讓金 12000.00

項(xiàng)目管理費(fèi) 260.00

勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 660.00

工程監(jiān)理費(fèi) 820.00

基本預(yù)備費(fèi) 1659.98

小計(jì) 48599.55

鋪底流動(dòng)資金 710.00

工程建設(shè)總投資 49309.55

（二）固定資產(chǎn)

固定資產(chǎn)包括土地、房屋及構(gòu)筑物、各類設(shè)備等，本項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資有：土地出讓金12000.00萬元，建筑安裝費(fèi)投入20550.00萬元，設(shè)備購置安裝投入12649.57萬元。

詳見附表1：固定資產(chǎn)投資及折舊攤銷表。

（三）流動(dòng)資金估算

預(yù)計(jì)本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)需鋪底流動(dòng)資金710.00萬元。

7.3資金籌措

項(xiàng)目資金全部由企業(yè)自籌。

第八章財(cái)務(wù)分析

（一）收入預(yù)計(jì)

項(xiàng)目投入運(yùn)營后，預(yù)計(jì)達(dá)產(chǎn)后年平均收入為17009.35萬元，收入來源主要為住宿、餐飲、養(yǎng)生體驗(yàn)、娛樂及停車服務(wù)等綜合收入。

（二）成本費(fèi)用估算

本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)年總成本費(fèi)用4571.12萬元，達(dá)產(chǎn)年固定成本4257.62萬元，達(dá)產(chǎn)年變動(dòng)成本313.50萬元。其中：

第一年工資及福利：380人×4萬元/人•年=1520.00萬元/年，以后每年按3%遞增。

修理費(fèi)用：105.60萬元，資產(chǎn)折舊及攤銷費(fèi)：2111.96萬元。

第一年管理費(fèi)用：171.00萬元，以后每年按經(jīng)營收入的2%計(jì)算。

第一年銷售費(fèi)用：85.50萬元，以后每年按經(jīng)營收入的1%計(jì)算。

詳見附表2：成本及費(fèi)用估算表。

（三）稅金預(yù)測

稅金包括：增值稅（稅率6%）、城市維護(hù)建設(shè)稅（稅率為上繳增值稅的1%）和教育費(fèi)附加稅（稅率為上繳增值稅的3%）。

詳見附表3：稅金及附加估算表。

（四）利潤預(yù)測

本項(xiàng)目達(dá)產(chǎn)后年平均收入17009.35元；年平均稅金及附加979.62萬元；年平均所得稅（稅率25%）2783.81萬元；年平均凈利潤8351.44萬元。

詳見附表4：利潤估算表。

（五）項(xiàng)目投資分析

（1）投資回收期

經(jīng)測算該項(xiàng)目投資回收期為5.9年（不含建設(shè)期）。

（2）投資利潤率

經(jīng)測算本項(xiàng)目投資利潤率為22.58%。

（3）內(nèi)部收益率

經(jīng)測算本項(xiàng)目內(nèi)部收益率為15.56%。

（4）凈現(xiàn)值

按照10%的折現(xiàn)率計(jì)算的凈現(xiàn)值為14795.28萬元。

詳見附表5：現(xiàn)金流量估算表。

（七）財(cái)務(wù)分析結(jié)論

本項(xiàng)目建設(shè)期為2年，投資回收期為5.9年。年平均凈利潤為8351.44萬元，投資利潤率為22.58%，內(nèi)部收益率為15.56%，按10%的折現(xiàn)率計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值為14795.28萬元。經(jīng)濟(jì)效益明顯，項(xiàng)目可行。

第九章主要結(jié)論

（一）遵義市擁有眾多與健康養(yǎng)生養(yǎng)老相關(guān)聯(lián)的的資源，如旅游資源、生態(tài)條件、中藥材資源、發(fā)展良好的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)等，發(fā)展大健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。

（二）項(xiàng)目的提出是順應(yīng)現(xiàn)代健康養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切需求，有利于促進(jìn)遵義市地方經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，擴(kuò)大對(duì)外開放程度，是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要，具有良好的社會(huì)效益。

（三）湄潭縣桃花江健康養(yǎng)老養(yǎng)生基地所在地，已被國家衛(wèi)生計(jì)生委批準(zhǔn)為全國13家開展首批健康旅游示范基地創(chuàng)建工作的項(xiàng)目建設(shè)地之一，是貴州省唯一獲批的縣。項(xiàng)目的建設(shè)具有有力的政策支撐。

（四）項(xiàng)目的實(shí)施，能大力推動(dòng)湄潭縣乃至遵義市的養(yǎng)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，促進(jìn)地區(qū)文化的交流。項(xiàng)目還將極大地提高和完善遵義旅游業(yè)的整體品位和綜合吸引力。

（五）項(xiàng)目所在地旅游資源豐富、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施完善，項(xiàng)目具有良好的盈利能力，市場前景廣闊，是適合投資的好項(xiàng)目。

第十章產(chǎn)業(yè)招商

10.1重點(diǎn)招商區(qū)域

目前，我國的養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)初步形成四大產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域，分別是環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)以及西南地區(qū)。這種分布格局與經(jīng)濟(jì)水平有緊密的聯(lián)系，東部沿海省份經(jīng)濟(jì)水平高，社會(huì)老齡化程度深，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也領(lǐng)先一步。

環(huán)渤海地區(qū)。包括北京、天津、遼寧、河北和山東等省市在內(nèi)，是我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)政策的策源地，政策影響大、落實(shí)快，醫(yī)療條件也較好，同時(shí)老年用品生產(chǎn)企業(yè)集聚。區(qū)域內(nèi)形成了以北京、天津?yàn)檎�策和研發(fā)中心，遼寧、山東環(huán)繞布局老年用品生產(chǎn)基地的產(chǎn)業(yè)格局。

長三角地區(qū)。包括上海、江蘇、浙江三個(gè)省市在內(nèi)的長三角地區(qū)，是我國經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)條件最好的區(qū)域。近年來經(jīng)濟(jì)保持著高速發(fā)展，外商投資吸引力強(qiáng)，社會(huì)養(yǎng)老養(yǎng)生需求大，產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境好，是養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)國際化合作項(xiàng)目的聚集地，區(qū)域內(nèi)形成了以上海為中心，江蘇、浙江為兩翼的“環(huán)滬養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)帶”。

珠三角地區(qū)。包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山等九個(gè)城市在內(nèi)的珠三角地區(qū)是我國改革開放的先行區(qū)，也是我國老年醫(yī)療器械、康復(fù)器具的生產(chǎn)基地和老年保健食品原材料的供應(yīng)基地，產(chǎn)業(yè)集聚程度高。

西南地區(qū)。包括重慶、云南、貴州、四川、西藏五個(gè)省市在內(nèi)的西南地區(qū)，旅游資源豐富、環(huán)境氣候宜人，生活成本低，同時(shí)在醫(yī)療藥品上具有特色。是我國老年和養(yǎng)生旅游的重要目的地和增長極。

各個(gè)區(qū)域有各自的特點(diǎn)及發(fā)展重點(diǎn)，因此，可根據(jù)招商的項(xiàng)目特點(diǎn)選擇區(qū)域，開展上門對(duì)接、精準(zhǔn)招商活動(dòng)。

10.2重點(diǎn)招商企業(yè)

（一）中信醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司（中信醫(yī)療）

該公司是中國中信集團(tuán)有限公司的全資一級(jí)子公司，業(yè)務(wù)主要涉及醫(yī)療醫(yī)藥、高端養(yǎng)老養(yǎng)生、高端健康管理、醫(yī)院后勤管理服務(wù)等一系列相關(guān)業(yè)務(wù)，涵蓋醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。公司位于惠州市仲愷高新區(qū)仲愷大道346 號(hào)。公司現(xiàn)在的業(yè)務(wù)部門分為：醫(yī)療投資管理中心、養(yǎng)老投資管理中心、健康投資管理中心、醫(yī)藥投資管理中心。其投資的相關(guān)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要業(yè)績有：深圳中信健康投資管理有限公司、武夷山養(yǎng)老項(xiàng)目、井岡山養(yǎng)老項(xiàng)目、中信惠州醫(yī)院、中信杭州整形醫(yī)院等等。該公司在貴州投資的“中信（貴陽）健康生態(tài)城”項(xiàng)目，列入貴州省政府“5個(gè)100工程”及“建設(shè)100個(gè)旅游景區(qū)”規(guī)劃，主要開展醫(yī)療健康管理和高端養(yǎng)生、養(yǎng)老等業(yè)務(wù)，目前項(xiàng)目進(jìn)展良好。

其母公司中信集團(tuán)是中國最大的綜合性企業(yè)集團(tuán)，系統(tǒng)內(nèi)的資源非常豐富，有非常廣闊的綜合協(xié)作平臺(tái)，在融資和資本運(yùn)作方面有著較大的優(yōu)勢。中信醫(yī)療目前投資的重點(diǎn)是致力于為廣大消費(fèi)者，特別是社會(huì)高端人群提供從出生到終老、貫穿一生的健康體檢、醫(yī)療保健、疾病治療、養(yǎng)生養(yǎng)老的一體化服務(wù)。與本項(xiàng)目的開發(fā)目標(biāo)一致，成為本項(xiàng)目的招商重點(diǎn)對(duì)象。

（二）中鐵建業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司

該公司是中鐵建業(yè)集團(tuán)旗下的控股公司，是一家致力于推動(dòng)老齡事業(yè)發(fā)展及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目投資建設(shè)和運(yùn)營管理的專業(yè)化、綜合性養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理公司。公司地址是江西省南昌市青山湖區(qū)洪都中大道西安路（洪都村委會(huì)旁）。

目前，公司已建成運(yùn)營了中鐵建業(yè)集團(tuán)•南昌“九九頤家”養(yǎng)老中心、中鐵建業(yè)集團(tuán)•南昌“九九頤家”康養(yǎng)中心等多個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目，擁有各類養(yǎng)老服務(wù)床位2000余張。“十三五”期間，公司將打造8項(xiàng)社區(qū)及居家養(yǎng)老服務(wù)體系，開發(fā)并運(yùn)營300家“九九頤家”養(yǎng)老中心和500個(gè)“九九頤家”居家養(yǎng)老服務(wù)站。與此同時(shí)，公司還將在“十三五”期間，投資建設(shè)中鐵建業(yè)集團(tuán)（江西•靖安）圣淘沙養(yǎng)生源及中鐵建業(yè)集團(tuán)（海南•博鰲）圣淘沙國際老齡溫泉度假養(yǎng)生社區(qū)等10余個(gè)大型綜合性養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。

該公司具有很強(qiáng)的實(shí)力和豐富的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，可成為本項(xiàng)目招商的主要目標(biāo)。

（三）太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司（太保養(yǎng)老投資公司）

公司主要從事養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資與建設(shè)，養(yǎng)老投資、運(yùn)營與管理，以及與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)的健康和醫(yī)療投資業(yè)務(wù)。公司地址是中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)加楓路26號(hào)659室。

2015年3月，太保養(yǎng)老投資公司與遵義醫(yī)藥高等�？茖W(xué)校簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，遵義醫(yī)藥高等�？茖W(xué)校成為太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司--醫(yī)護(hù)人才培養(yǎng)基地，而養(yǎng)老投資公司成為遵義醫(yī)藥高等�？茖W(xué)校--教學(xué)實(shí)踐基地。

該公司在資金來源、客戶資源、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)等方面具有與保險(xiǎn)主業(yè)的協(xié)同優(yōu)勢，還有很好的專業(yè)人才保障。

10.3遵義市健康養(yǎng)老養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)招商項(xiàng)目

序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建設(shè)內(nèi)容 投資總額 項(xiàng)目地

1 紅花崗區(qū)杜仲林養(yǎng)生圣地建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目占地10000畝，定位為高端養(yǎng)老養(yǎng)生的生活社區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老保健、健康養(yǎng)生、休閑療養(yǎng)等特色康養(yǎng)休閑集群，建設(shè)具有國際先進(jìn)水平的高端養(yǎng)老社區(qū)，包括高品質(zhì)持續(xù)養(yǎng)老護(hù)理社區(qū)、中醫(yī)生命健康科研孵化基地、國際中醫(yī)藥學(xué)術(shù)信息交流中心等，并以原生杜仲林為依托，打造杜仲山谷康養(yǎng)公園，配套建設(shè)醫(yī)療設(shè)施及林下休閑度假設(shè)施、杜仲養(yǎng)生館、林下養(yǎng)生屋等醫(yī)療康養(yǎng)項(xiàng)目。 3億元 紅花崗區(qū)巷口鎮(zhèn)

2 匯川區(qū)紅色經(jīng)典大健康產(chǎn)業(yè)示范基地 項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)以老年病研究和康復(fù)為主的二級(jí)醫(yī)院和老年病研究院，打造�？漂燄B(yǎng)院、健康管理中心、康體娛樂中心；建設(shè)度假型養(yǎng)生別墅區(qū)、社區(qū)商業(yè)中心，打造特色中醫(yī)一條街、中草藥與保健食品一條街、藥膳飲食一條街、老人商品服務(wù)一條街、主題養(yǎng)生酒店與CEO會(huì)所、主題濕地公園， 264公里健康步道，含自行車及林間散步道；規(guī)劃建設(shè)3萬畝中藥材產(chǎn)業(yè)基地（天麻）。 2億元 匯川區(qū)板橋鎮(zhèn)

3 新蒲新區(qū)陽光養(yǎng)老社區(qū) 項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，擬建設(shè)一個(gè)集醫(yī)療、保健、休閑和文化養(yǎng)老于一體的多功能養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)。設(shè)置床位不低于1200張且護(hù)理性床位不低于200張，社區(qū)通過與國內(nèi)多家頂級(jí)醫(yī)院建立合作，建立起“醫(yī)聯(lián)體”、醫(yī)院托管等運(yùn)營模式，可以匯聚一流的醫(yī)療資源，為終端客戶的醫(yī)療品質(zhì)把關(guān)，建立完整的醫(yī)療服務(wù)體系。 5億元 新蒲新區(qū)空港新城

4 南部新區(qū)健康養(yǎng)生智能穿戴設(shè)備生產(chǎn)項(xiàng)目 項(xiàng)目占地50畝，建設(shè)健康養(yǎng)生智能穿戴設(shè)備生產(chǎn)線數(shù)條，含穿戴式血壓、血糖、心率測試設(shè)備，健康預(yù)警、定位追蹤穿戴設(shè)備等，并配套健康數(shù)據(jù)監(jiān)控中心。 3億元 南部新區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園

5 綏陽縣養(yǎng)生溫泉度假中心 項(xiàng)目占地約120畝，主要建設(shè)以溫泉養(yǎng)生為主題的五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店、露****池、水樂園、國際旅游會(huì)議中心以及附屬休閑旅游設(shè)施，打造集旅游、休閑、度假、SPA、商務(wù)于一體的綜合溫泉主題項(xiàng)目。 5億元 綏陽縣洋川鎮(zhèn)

6 桐梓縣堯龍山禪修養(yǎng)生旅游景區(qū)項(xiàng)目 項(xiàng)目擬建設(shè)包括瑞峰寺、梵音竹語、蓮心禪韻、經(jīng)文石海、枯山涸水、試心棧道、靜心禪舍、幽禪小筑、禪意酒店等9個(gè)重點(diǎn)區(qū)域的旅游景區(qū)打造及配套設(shè)施建設(shè)。 1.5億元 桐梓縣堯龍山鎮(zhèn)

7 仁懷市康復(fù)療養(yǎng)中心建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)劃占地200畝，主要修建康復(fù)中心，療養(yǎng)中心，保健中心，醫(yī)療中心和接待中心、高品質(zhì)環(huán)境打造等，項(xiàng)目擬打造以人文、自然環(huán)境與傳統(tǒng)中醫(yī)及現(xiàn)代康復(fù)技術(shù)相結(jié)合的綜合性康復(fù)療養(yǎng)中心。 1.5億元 仁懷市魯班鎮(zhèn)

8 赤水市康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目擬用地1200畝，建設(shè)醫(yī)療護(hù)理與健康養(yǎng)生相結(jié)合的綜合康養(yǎng)示范園區(qū)。主要建設(shè)內(nèi)容有醫(yī)療服務(wù)區(qū)，含門診部、住院部、120急救中心、慢性病調(diào)養(yǎng)中心、腫瘤診治中心、醫(yī)學(xué)美容中心、生育月子中心、健康管理中心等�？祻�(fù)療養(yǎng)區(qū)，含養(yǎng)老公寓、專家公寓、度假公寓、休閑養(yǎng)生公寓、非醫(yī)學(xué)美容中心等。綜合配套區(qū)，建設(shè)赤水原生態(tài)中藥材、保健品生產(chǎn)基地，醫(yī)療器具、西藥制劑生產(chǎn)基地等。 9.5億元 赤水市文華辦事處

9 湄潭縣大健康休閑養(yǎng)生旅游度假區(qū) 項(xiàng)目擬打造“一洞、二谷、三園、四區(qū)”。以山水田園生態(tài)觀光、生態(tài)休閑體驗(yàn)、健康養(yǎng)生養(yǎng)老、科普實(shí)訓(xùn)等為主的四大品牌旅游產(chǎn)品，形成不同等級(jí)、不同層次、不同特色的旅游產(chǎn)品體系。 10億元 湄潭縣魚泉街道

10 余慶黔北國際養(yǎng)生養(yǎng)老度假區(qū) 項(xiàng)目建設(shè)用地1000畝，建筑面積100萬平方米，主要建設(shè)商業(yè)街、濱水公園、親水平臺(tái)、四星酒店、水上棧橋、休閑垂釣基地、露營基地、各種球場、兒童公園、香薰溫泉、娃娃魚觀光養(yǎng)殖基地等及相關(guān)配套設(shè)施。 10億元 余慶縣松煙鎮(zhèn)

11 正安縣溫堂溪溫泉療養(yǎng)休閑度假區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目主要建設(shè)溫泉療養(yǎng)中心，占地面積30000平方米，建筑面積6000平方米，包括新建辦公樓、廚房、賓館、步行街、文化展示廳、公共廁所、保管室、管理用房、停車場、休閑廣場等；福生渡大橋，大橋設(shè)計(jì)寬12米，長800米；溫堂溪3公里漂流以及方家灣河道峽谷游船觀光5公里等相關(guān)配套設(shè)施。 1.95億元 正安縣楊興鄉(xiāng)