漲幅全線回落后，樓市下行趨勢(shì)還能延續(xù)嗎？

　　9月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2021年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，最新數(shù)據(jù)顯示，8月份70個(gè)大中城市新建商品住宅(下稱(chēng)“新房”)和二手住宅(下稱(chēng)“二手房”)銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，今年以來(lái)各地樓市調(diào)控政策效應(yīng)不斷釋放、信貸持續(xù)收緊，再疊加市場(chǎng)進(jìn)入淡季，8月新房、二手房?jī)r(jià)格整體漲幅回落或下降，尤其是二手房市場(chǎng)熱度明顯降溫，與下半年以來(lái)各地調(diào)控重心轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)有關(guān)。接下來(lái)，需要注意三、四線城市房?jī)r(jià)過(guò)快下跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。展望四季度，四季度樓市資金面會(huì)略微好轉(zhuǎn)，但繼續(xù)下行的趨勢(shì)不易改變。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

　　8月各線房?jī)r(jià)漲幅回落或繼續(xù)下降

　　今年8月，新房、二手房環(huán)比價(jià)格上漲的城市數(shù)量創(chuàng)今年以來(lái)新低，相應(yīng)的環(huán)比價(jià)格下降城市數(shù)量則創(chuàng)今年以來(lái)新高，各線房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅回落或繼續(xù)下降，同比漲幅回落。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó) 統(tǒng)計(jì)，8月70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量有46個(gè)，較7月減少5個(gè)。而二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量?jī)H27個(gè)，較7月減少14個(gè)。整體來(lái)看，商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量已連續(xù)5個(gè)月下調(diào)，創(chuàng)今年以來(lái)新低。同時(shí)，8月有20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降，34個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降。

　　值得注意的是，除去2020年2月因疫情特殊原因二手房?jī)r(jià)上漲城市數(shù)量?jī)H14個(gè)，今年8月二手房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量創(chuàng)2015年3月份以來(lái)最高值，創(chuàng)6年以來(lái)新高。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，主要是因?yàn)楦鞯孛芗�出臺(tái)的二手房?jī)r(jià)格管控政策出現(xiàn)效果。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)局測(cè)算，8月份，4個(gè)一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.3%、0.2%，漲幅分別比上月回落0.1個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　其中，在新房?jī)r(jià)格上，北京、上海和深圳環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和1.0%，廣州由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為下降0.1%。在二手房?jī)r(jià)格上，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲0.4%、0.2%和0.5%，漲幅比上月分別回落0.3、0.5和0.1個(gè)百分點(diǎn)。而深圳則環(huán)比下降0.4%，連續(xù)4個(gè)月下降。

　　此外，31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平。35個(gè)三線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉(zhuǎn)為持平；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.1%，連續(xù)兩個(gè)月下降。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，隨著前期出臺(tái)的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，疊加市場(chǎng)進(jìn)入淡季，8月新房、二手房市場(chǎng)熱度均有所下滑，由于政策調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)熱度下滑表現(xiàn)更為明顯。

　　三線城市房?jī)r(jià)“領(lǐng)跌”

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)·券商中國(guó) 統(tǒng)計(jì)，從新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比漲幅排名來(lái)看，新房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：深圳(1.0%)，青島、重慶、烏魯木齊(0.8%)，西安(0.7%)；二手房?jī)r(jià)格漲幅居前的城市有：�？�(0.8%)，廣州、成都、瀘州(0.5%)，北京、呼和浩特、大連、長(zhǎng)春、南京、長(zhǎng)沙(0.4%)。

　　另?yè)?jù) 此前統(tǒng)計(jì)，7月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名前三分別為1.0%、0.9%、0.8%，二手房環(huán)比漲幅排名前三分別為1.3%、1.2%、0.7%�？梢钥闯�，8月新房、二手房的環(huán)比漲幅力度較7月有所減弱。

　　深圳雖然在8月新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名第一，但二手房市場(chǎng)熱度仍在持續(xù)下行。數(shù)據(jù)顯示，8月深圳二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%，繼5月后連續(xù)四個(gè)月環(huán)比下跌。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)此認(rèn)為，深圳在出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，二手房降溫顯著，促使部分需求持續(xù)涌入新房市場(chǎng)，加之深圳土地供應(yīng)不足，新房項(xiàng)目供不應(yīng)求，帶動(dòng)新房市場(chǎng)熱度提升。

　　�？谠�7月、8月均位居二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名第一。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心對(duì)此認(rèn)為，海口受到海南自貿(mào)港的規(guī)劃利好，市場(chǎng)對(duì)其后市預(yù)期大大提升，加之人才利好政策下，吸引大量外地客戶(hù)涌入，帶動(dòng)新房、二手房?jī)r(jià)格雙漲。

　　從跌幅排名來(lái)看，秦黃島、唐山、南充等三線城市的跌幅較大。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年8月是17個(gè)月以來(lái)三線城市二手房房?jī)r(jià)首次下跌。對(duì)于一些此前價(jià)格較為強(qiáng)勢(shì)的城市如金華，也在連續(xù)17個(gè)月上漲后在8月首次下跌。近期應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注三四線城市的去庫(kù)存情況。

　　樓市下行趨勢(shì)或?qū)⒕徍?

　　對(duì)于8月房?jī)r(jià)變化，統(tǒng)計(jì)局指出，各地全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為，二季度以來(lái)樓市整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，8月份各線房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)總體回落體現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控效果顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到遏制，但當(dāng)前也需要警惕房?jī)r(jià)過(guò)快下跌對(duì)各地樓市去庫(kù)存情況的沖擊。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，從穩(wěn)房?jī)r(jià)的角度看，既要打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也要確保房?jī)r(jià)不過(guò)快下跌。過(guò)快上漲方面，基本上大城市表現(xiàn)還不錯(cuò)。而過(guò)快下跌方面，一些城市出現(xiàn)了亂降價(jià)導(dǎo)致市場(chǎng)秩序混亂的情況。

　　張大偉表示，中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)到8月房地產(chǎn)調(diào)控次數(shù)已經(jīng)超過(guò)68次，疊加1-7月累計(jì)的352次，今年以來(lái)累計(jì)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)突破420次。從整體房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)看，2021年來(lái)一系列房地產(chǎn)調(diào)控終于見(jiàn)到了初步效果，特別是二手房?jī)r(jià)格開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，熱點(diǎn)城市對(duì)二手房的管控效果明顯。

　　諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，隨著接下來(lái)樓市“金九銀十”傳統(tǒng)旺季的到來(lái)，房企加大促銷(xiāo)力度，以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象增加，預(yù)計(jì)新房?jī)r(jià)格漲幅或?qū)⒗^續(xù)回落。而二手房市場(chǎng)在多措并舉之下或?qū)⒀永m(xù)降溫局面。

　　廣東省住房政策研究中心李宇嘉表示，展望四季度，投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的貸款會(huì)增加，按照貸款集中度的政策，房地產(chǎn)增量貸款空間也部分釋放，有助于穩(wěn)定樓市。8月4日銀保監(jiān)會(huì)在總結(jié)上半年工作，安排下半年重點(diǎn)任務(wù)時(shí)強(qiáng)調(diào)，要毫不松懈地防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。按照“一行一策”“一地一策”原則，嚴(yán)格執(zhí)行“三線四檔”和房地產(chǎn)貸款集中度要求，防止銀行保險(xiǎn)資金繞道違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此，四季度樓市資金面會(huì)略微好轉(zhuǎn)，但繼續(xù)下行的趨勢(shì)不改。