郝一斌(金地集團(tuán)副總裁、金地集團(tuán)開(kāi)發(fā)管理公司董事長(zhǎng)、東南區(qū)域公司董事長(zhǎng))：今天上午大家已經(jīng)講了很多宏觀的問(wèn)題，我現(xiàn)在也盡量少占用大家的時(shí)間，簡(jiǎn)單講幾點(diǎn)，一個(gè)是對(duì)于今年下半年，整個(gè)市場(chǎng)到底會(huì)壞到什么樣的程度，有一個(gè)量化的計(jì)算。

　　我們知道地產(chǎn)是一個(gè)金融屬性很強(qiáng)的企業(yè)，我們認(rèn)為今年的危機(jī)實(shí)際上是一個(gè)積累的危機(jī)。

　　大家可以看到在2019年房地產(chǎn)貸款增速已經(jīng)在逐步下降了，但是因?yàn)槿ツ晏厥獾囊咔�，我們通過(guò)一些貨幣政策來(lái)對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行，所以可以看到在2020年的前三季度，我們的房地產(chǎn)貸款余額都有很大的增長(zhǎng)，一般一季度是比較高的，大概在4500億到5000億左右，后面會(huì)逐季度下降，但是我們看到去年幾個(gè)季度都有很大的量。

　　去年下半年市場(chǎng)也開(kāi)始回暖，在去年10月份，央行就推出了三道紅線的政策，三道紅線更多的是對(duì)一個(gè)具體的企業(yè)杠桿率的管控，但是對(duì)總量尤其是中小企業(yè)是不太管控的，行業(yè)的總量是沒(méi)有被管控的。

　　后來(lái)12月份又發(fā)布了一個(gè)房地產(chǎn)貸款余額集中管理制度，這個(gè)制度對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)逐步的顯現(xiàn)出來(lái)，我們可以看到它是跟信貸余額掛鉤的，包括今年2月、3月、5月，在幾個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)渠道方面也進(jìn)一步采取了壓降的措施。這些威力都會(huì)傳導(dǎo)出來(lái)，我們可以看到到了2021年一二季度，我們的房地產(chǎn)貸款余額已經(jīng)大幅下降。所以地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力在逐步加大。

　　我們也做了一個(gè)針對(duì)這個(gè)機(jī)制之下的研究，就是個(gè)人住房按揭貸款方面，現(xiàn)在有一個(gè)總額的管理，就是總體信貸余額的20%，我們來(lái)看一下到底是什么樣的影響。

　　這個(gè)圖是2018年以來(lái)住房貸款金額和住宅銷售額的擬合情況，我們可以看到整個(gè)市場(chǎng)消費(fèi)規(guī)模和住房貸款余額基本上是同比例增長(zhǎng)的。但是在2021年6月份，銷售額和貸款金額是偏離的，意味著這個(gè)月是超賣的，按揭余額增速跟不上，短期沒(méi)問(wèn)題，但是幾個(gè)月以后它的脫離作用就顯現(xiàn)出來(lái)了。

　　再看看個(gè)人余額增速的變化情況，從2020年上半年，個(gè)人住房貸款余額的增速是15.7%，全年是14.5%，到2021年上半年已經(jīng)降到了13%，這個(gè)趨勢(shì)短期內(nèi)是難以改變的，我們用一個(gè)相對(duì)中性的判斷，我們認(rèn)為全年會(huì)下降到11.5%，這個(gè)降幅并不是很快，有可能實(shí)際降幅會(huì)更快。

　　這時(shí)候你就可以看到，全年新增的房地產(chǎn)信貸總額就是4萬(wàn)億。

　　當(dāng)然這里面不是說(shuō)絕對(duì)量的概念，而是增量的概念，要把已經(jīng)還掉的額度也要扣減掉。哪怕你5年前買的房，只要你現(xiàn)在還在還貸，它都是在逐步減這個(gè)額度，會(huì)空一部分出來(lái)。

　　今年上半年賣了8.5萬(wàn)億，只有2.1萬(wàn)億的新增房貸總額，這個(gè)偏離程度是非常高的。如果把它回歸之后，可以推導(dǎo)出一個(gè)值，當(dāng)然可以做幾個(gè)不同的判斷，假如信貸總額不增長(zhǎng)，就是下面這個(gè)表里面的15.48億，這是去年的值。

　　今年上半年因?yàn)槌�賣了，可以看到2016年到2020年，每年上半年的銷售占全年的比例都是不到50%，下半年是超過(guò)50%的，一般來(lái)說(shuō)上半年是40%到45%，下半年是55%到60%，我們上半年已經(jīng)賣了8億平米，這是創(chuàng)紀(jì)錄的歷史最高值，如果沒(méi)有信貸總額控制，也許下半年會(huì)更多。

　　但是有了總額控制，最后算下來(lái)，可能下半年跟上半年應(yīng)該是差不多的，這些我們的一個(gè)中性判斷。即便是在這樣的情況下，下半年的銷售和去年同期也有13.6%的下降，如果今年的總量創(chuàng)不出歷史新高，也就只能達(dá)到去年的15.5萬(wàn)平米，我們下半年同比要下降20%。如果我們要想今年下半年和去年下半年的銷售額相同，總量要增長(zhǎng)10%，大家也知道這兩年整個(gè)行業(yè)的整肅已經(jīng)放緩，達(dá)到10%。

　　達(dá)到10%的時(shí)候還-2.6%，另外信貸余額的限制，所以幾乎是達(dá)不到這么高。也就是說(shuō)今年下半年的負(fù)增長(zhǎng)是一個(gè)確定性的事情。

　　這個(gè)判斷是我們7月份做的，我們從當(dāng)時(shí)的量化計(jì)算上，我們認(rèn)為市場(chǎng)有比較積極的變化，當(dāng)然目前市場(chǎng)變化的速度比我們測(cè)算的中性的情況還要壞。

　　至于今年下半年會(huì)不會(huì)出現(xiàn)最后全年的總量都不及去年，不排除這種可能性，因?yàn)槭袌?chǎng)是有一個(gè)反饋機(jī)制的，一旦形成了負(fù)循環(huán)，它會(huì)自我加速。這是市場(chǎng)的自我達(dá)成機(jī)制決定的，好的時(shí)候越來(lái)越好，壞的時(shí)候也會(huì)形成負(fù)反饋。

　　從整個(gè)行業(yè)來(lái)講，總量增速基本上是沒(méi)有了，總量增速見(jiàn)頂?shù)臅r(shí)候，也就是說(shuō)我們從周期上講，因?yàn)闆](méi)有增量的時(shí)候反而是一個(gè)底了，這個(gè)市場(chǎng)會(huì)進(jìn)入淘汰賽。

　　總量不增長(zhǎng)，我們這個(gè)行業(yè)這么大，這么多企業(yè)，這么多資金，經(jīng)營(yíng)得好企業(yè)還可以過(guò)去，平均利潤(rùn)或者好于平均利潤(rùn)，經(jīng)營(yíng)跑不贏同行的就要低于行業(yè)平均利潤(rùn)，所以行業(yè)的去清也是一個(gè)大勢(shì)所趨，從去年到今年大家也看到不斷有企業(yè)出現(xiàn)問(wèn)題，我們也認(rèn)為不是一個(gè)短期現(xiàn)象，還會(huì)持續(xù)下去，只是說(shuō)誰(shuí)會(huì)再出問(wèn)題，可能大家有各自的答案，我們也有一個(gè)小揣測(cè)，就是這個(gè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入淘汰賽。

　　今天會(huì)議的主題是理性和穩(wěn)健，金地在行業(yè)里面也一直是經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的，甚至在行業(yè)高速增長(zhǎng)的時(shí)候也是受到一些詬病的，覺(jué)得我們不夠激進(jìn)。

　　這是我們近5年的數(shù)據(jù)，可以看到在這3道紅線出臺(tái)之前，我們一直是自我設(shè)限的，我們對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有一個(gè)自我設(shè)定，總資產(chǎn)負(fù)債率、凈資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比都進(jìn)行了限制，出了三道紅線之后，我們發(fā)現(xiàn)我們基本上沒(méi)有突破過(guò)這三道紅線。

　　從銷售增速上來(lái)講，我們也還好，應(yīng)該說(shuō)實(shí)現(xiàn)了5年25%的復(fù)合增長(zhǎng)，所以我們也有一個(gè)體會(huì)，地產(chǎn)公司要有一個(gè)強(qiáng)烈的自律，因?yàn)椴恢�道明天和意外哪個(gè)先來(lái)臨。就像我們?nèi)ツ昴瓿醯臅r(shí)候，之前我們也在探討要不要把現(xiàn)金短債比留那么長(zhǎng)，留9個(gè)月、6個(gè)月以上，即便沒(méi)有銷售回款，能不能覆蓋我們的債務(wù)，我們這么穩(wěn)健是不是留太長(zhǎng)了，后來(lái)大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，可能其就完全沒(méi)有回款，至少疫情期間有一兩個(gè)月是沒(méi)有恢復(fù)的。

　　這也是一個(gè)警示，你只要把握好了資產(chǎn)質(zhì)量，也可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)好的復(fù)合增長(zhǎng)�？赡茉谀骋粋�(gè)單位時(shí)間成本里面沒(méi)法形成50%、80%、100%的增長(zhǎng)，但是你是可以實(shí)現(xiàn)一個(gè)持續(xù)的高增長(zhǎng)，所以我們也還是認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)的平衡發(fā)展還是非常重要的，地產(chǎn)企業(yè)、地產(chǎn)行業(yè)還是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，不是無(wú)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，是一個(gè)周期行業(yè)，要盡可能把握周期，但不可能絕對(duì)的百分之百掌握分歧，所以還是要留有質(zhì)地，有相對(duì)平衡的財(cái)務(wù)指標(biāo)和效率指標(biāo)。

　　經(jīng)過(guò)這兩年發(fā)展，我們也認(rèn)識(shí)到一城一策之后，市場(chǎng)的波動(dòng)是加大的，如果你聚集于某一區(qū)域或者某一類城市，你的風(fēng)險(xiǎn)是在加大的，所以還是需要更多元的布局，當(dāng)然大家也看到了，我們有些同行，因?yàn)檫^(guò)于密集，但是在某一個(gè)區(qū)域，一旦出現(xiàn)了比較大的挑戰(zhàn)，這個(gè)企業(yè)的安全是有比較大的問(wèn)題的。當(dāng)然，金地還是以一二線城市為主，我們還是會(huì)繼續(xù)把握這個(gè)合理的比例。

　　我們目前的市場(chǎng)是在一個(gè)箱體振蕩，政府給你畫了一個(gè)底，也就一個(gè)頂。

　　行業(yè)出現(xiàn)壓制政策的時(shí)候，如果出現(xiàn)偏離價(jià)格的情況下，政府會(huì)適當(dāng)?shù)胤潘烧�策，至少還有手段保這個(gè)底，一旦三四線城市一旦突破了這個(gè)底，地方政府是缺乏手段保你這個(gè)底的，它只能寄希望于從宏觀上保這個(gè)底，所以這一塊的安全性是沒(méi)那么高的。

　　所以在箱體運(yùn)動(dòng)的時(shí)候，控制地價(jià)的合理性是非常重要的。你想我拍了一個(gè)超高的地王，我再賣一個(gè)超高的銷售價(jià)格，即便市場(chǎng)支撐，政策也是不允許的。況且很多時(shí)候你認(rèn)為的市場(chǎng)支撐，在它進(jìn)一步調(diào)控加碼的情況下就變了，市場(chǎng)支撐就變化了。

　　我們知道這個(gè)行業(yè)里面可能不能有各種捆綁，但是中小企業(yè)是可以的，我們也知道一些企業(yè)在市場(chǎng)高熱的時(shí)候采取了這種措施，但是你會(huì)忽略掉風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)調(diào)整時(shí)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)太大，很難短期應(yīng)對(duì)。

　　所以我們也觀察到一個(gè)現(xiàn)象，很多中小的地方企業(yè)死在繁榮，這個(gè)市場(chǎng)長(zhǎng)期的在一個(gè)正常狀態(tài)或者偏低靡的狀態(tài)，有的企業(yè)也做得很好，但是一輪大的繁榮之后，很多地方原來(lái)的龍頭企業(yè)就消失了，比如說(shuō)河南的龍頭企業(yè)，在河南這一輪的繁榮過(guò)后，大家都可以看到他們的情況。

　　所以在投資布局上，除了追求高增長(zhǎng)的效率，對(duì)安全應(yīng)該有適當(dāng)?shù)目孔鲆粋�(gè)更平衡的投資結(jié)構(gòu)。從我們的實(shí)踐來(lái)講，我們認(rèn)為投、產(chǎn)、銷是一體的。

　　大家可能覺(jué)得這說(shuō)的是以銷定產(chǎn)、以產(chǎn)定投，這只是反饋路線的一條，是不閉環(huán)的，還有一條就是你怎么看這個(gè)市場(chǎng)，其實(shí)你的投資不要單純地跟著市場(chǎng)情緒去走，市場(chǎng)經(jīng)常是給你挖坑的，我們也認(rèn)為一定要研究清楚這個(gè)市場(chǎng)的大小庫(kù)存，它是有市場(chǎng)規(guī)律的，一個(gè)大庫(kù)存壓著這個(gè)市場(chǎng)，你指望它短期反轉(zhuǎn)是非常困難的，一個(gè)小庫(kù)存非常低的市場(chǎng)你也別以為它一直會(huì)繁榮下去，有時(shí)候物極必反，走到過(guò)激的程度，市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。

　　所以金地還是希望隨著行業(yè)的不斷發(fā)展，保持穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，持續(xù)地完成轉(zhuǎn)型。

　　我們的轉(zhuǎn)型目標(biāo)有兩個(gè)，一個(gè)是綜合型的城市服務(wù)商，一個(gè)是產(chǎn)城融合的新區(qū)發(fā)展商。對(duì)于一個(gè)成熟的城市，我們更希望我們有更多品類的投資，能夠提供更好的城市綜合服務(wù)，對(duì)于新區(qū)我們希望我們的產(chǎn)業(yè)投資能力和我們的科技園運(yùn)營(yíng)能力，能帶領(lǐng)我們走出一條產(chǎn)城融合的新發(fā)展之路，當(dāng)然這里面更多的手段還是工業(yè)化、信息化和科技化。

　　經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)就像一場(chǎng)長(zhǎng)跑，20年、30年走下來(lái)，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)過(guò)程中也有很多超車者，但是穩(wěn)健地在這個(gè)賽道上長(zhǎng)跑的，很多老面孔，我們更多的理解是一場(chǎng)長(zhǎng)跑，以不危害你的體制機(jī)制作為基本的原則。

　　最后打個(gè)小廣告，金地集團(tuán)有非常穩(wěn)健的發(fā)展，我們也希望開(kāi)放各種合作模式，希望與更多的合作伙伴攜手發(fā)展，并購(gòu)也可以，股權(quán)合作也可以，項(xiàng)目合作也可以，我們也希望把金地的好的管理體系、管理經(jīng)驗(yàn)跟大家分享，通過(guò)提供管理服務(wù)、資金服務(wù)，跟大家采取各種各樣的合作方式大家創(chuàng)造價(jià)值，也就是從資金到信用、到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、銷售管理、供應(yīng)鏈管理、運(yùn)營(yíng)管理、物業(yè)管理、招商管理，我們都有不同的合作方式，我們也希望更全方位的合作，拓寬我們?cè)谛袠I(yè)的賽道，跟大家共享金地行業(yè)發(fā)展30年積累的經(jīng)驗(yàn)和資源。我們的合作是為大家創(chuàng)造價(jià)值，而不是分走價(jià)值，我們通過(guò)創(chuàng)造價(jià)值實(shí)現(xiàn)共贏。