溶洞旅游計(jì)劃報(bào)告旅游事業(yè)符合國(guó)情，在我們宜昌地區(qū)分部廣泛成功的景點(diǎn)都瀝瀝在目。清江畫廊、方山石林、五落鐘頂山等，都深受社會(huì)各界人士的好評(píng)。前車之鑒，這是一項(xiàng)可行性的成功項(xiàng)目。山青水秀的自然風(fēng)光最吸引社會(huì)各界人士的關(guān)注，成功的景區(qū)平均每天都有二千人左右的游客量，經(jīng)濟(jì)效益可觀，投資商都三年回本。

根據(jù)現(xiàn)在古坪萬花洞這旅游景點(diǎn)的特征，地勢(shì)環(huán)境的優(yōu)越，都勝過于前三大景區(qū)的特征，我們可以綜合性的開發(fā)，把這三大景區(qū)特殊的景觀都引用到這景區(qū)中，就會(huì)更吸引社會(huì)各界人士的關(guān)注，萬人寨溶洞旅游景區(qū)的建設(shè)，將具有革命歷史的色彩。從白蓮教起義，萬人寨就駐軍萬人，天然生存的避險(xiǎn)港。在抗日時(shí)期，賀龍?jiān)獛浺苍�居此地，劉興春，劉興年。張國(guó)成等革命烈士為了趕走日本人都?jí)蚜业臓奚�在這里，革命勝利后，賀龍?jiān)獛浽谶@里成立古神園蘇維埃政府，從此就成為革命根據(jù)地，為新中國(guó)的成立做出了卓越的貢獻(xiàn)。

萬花洞付有傳奇色彩。石門洞開，將軍把守、雄兵駐守、刀槍雨淋。洞內(nèi)寬大深廣，曾古人探險(xiǎn)，行七天七夜沒著邊，至今尚有腳印，沙灘還有草鞋�；ǘ瓷絼�(shì)逶迤，若龍之展舒。其峰巒之峭拔，巖壑之幽深，林木之蓊郁，文化底蘊(yùn)之深厚，雄峻、幽深、奇險(xiǎn)是萬人寨，萬花洞的風(fēng)景特征。它不象丘陵那樣平庸，讓你輕易踩在腳下。它是一路的怪石、奇峰美景，能帶給人們心靈的愉悅。

洞內(nèi)因山而靈秀，萬人寨萬花洞之地，大小山峰數(shù)十余座，其山峰巍峨壯麗，氣勢(shì)磅礴。鬼斧開奇景，山靈造化功。洞內(nèi)有大量奇麓多姿、玲瓏剔透的石筍、石乳、石柱、石幔、石花，琳瑯滿目，組成了獅嶺朝霞、紅羅寶帳、盤龍寶塔、原始森林、水晶宮、花果山等景觀，洞內(nèi)的石花(雪花石)、石葡萄、石珊瑚、石筍、石柱、石塔、石瀑、石帽等自然組成了“雪花長(zhǎng)廊”，如一座華麗的水晶宮。整個(gè)巖洞猶如一座寶石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏偉壯麗的地下宮殿。這天然形成的自然景觀在世界上罕見，會(huì)吸引社會(huì)各界人士的歡迎。

這項(xiàng)旅游項(xiàng)目能在突出它獨(dú)有的特色，具有特殊的價(jià)值、與眾不同。這項(xiàng)投資是一次性的投資，將終身受益。我們抱著一顆奉獻(xiàn)、懷念的心情，大力支持這項(xiàng)目圓滿成功，向外來投資商承諾，終身受益，讓世界各界人士知道此地懷念此地。

所有的項(xiàng)目都充分利用自然資源就地取材，以節(jié)省成本的原則創(chuàng)建，景區(qū)內(nèi)所有的項(xiàng)目：農(nóng)家樂、餐飲、住宿、光伏電站、蔬菜基地盆景基地、停車場(chǎng)、超市、板房出租等盈利項(xiàng)目由景區(qū)統(tǒng)一管理分配。

由于這個(gè)項(xiàng)目有它的特殊性，是政府部門的特批項(xiàng)目，也是政府部門的扶持性的項(xiàng)目。歡迎投資商前來考察，參與建設(shè)。

被評(píng)估項(xiàng)目 溶洞旅游萬花洞

評(píng)估對(duì)象及評(píng)估范圍 車次評(píng)估對(duì)象為被評(píng)估企業(yè)的股東全部利益、評(píng)估范圍為評(píng)估對(duì)象所涉及的全部資產(chǎn)和負(fù)債

溶洞旅游項(xiàng)目是夢(mèng)回萬人寨、探秘萬花洞。位于湖北長(zhǎng)陽(yáng)鴨子口鄉(xiāng)，由4小小村合并而成。距鄉(xiāng)鎮(zhèn)24公里，縣城80公里，轄區(qū)面積45.5平方公里，海拔300-1400來，全村共有7個(gè)村民小組，680戶，1947人，萬人寨以長(zhǎng)陽(yáng)百蓮教起義駐軍萬人而得名，亦稱萬人洞，長(zhǎng)陽(yáng)縣《地名志》有記，萬人寨、洞內(nèi)寬廣無底，氣溫冬暖夏涼，景觀壯麗，更富有革命色彩，一九三四年七月，中共長(zhǎng)陽(yáng)縣委4人紅軍大會(huì)，成立古神園蘇維埃政府。<縣志記>，其古神園蘇維埃政府公章現(xiàn)存湖北省軍事博物館�？箲�(zhàn)英雄張國(guó)成、劉興春、劉興年的傳奇故事廣為流傳。萬人寨、萬花洞山勢(shì)逶迤，若龍之展舒。其峰巒之峭技、幽深、奇險(xiǎn)是萬人寨、萬花洞的風(fēng)景特征。它不象丘陵那樣平庸，讓你輕易踩在腳下。是一條崎嶇的山路攀登，一路的怪石奇峰美景帶給人們的心靈的愉悅。洞周山而靈秀，萬人寨、萬花洞之地，大小山峰數(shù)十余座。其山峰巍峨壯麗，山勢(shì)磅礴，鬼斧開奇景，山靈造化功。位于古坪莽莽群山中的萬人寨、萬花洞，在洞外看它象山很普通，然而進(jìn)得洞內(nèi)就會(huì)發(fā)現(xiàn)它“天下奇洞”聲名果然名不虛傳。洞內(nèi)有大量的奇麓多姿、玲瓏剔透的石筍、石乳、石柱、石幔、石花琳瑯滿月，組成了獅嶺朝霞、紅羅寶帳、盤龍寶塔、原始森林、水晶宮、花果山等景觀，洞內(nèi)的石花（雪花石）石葡萄、石珊瑚、石帽等自然組成了“雪花長(zhǎng)廊”，如一座華麗的水晶宮，洞內(nèi)形態(tài)各異的大小石柱、石筍數(shù)以千計(jì)，宛如雨后春筍、錯(cuò)落林立，尤其是一根高40多米的“直通云霄”的巨大石柱，壯觀綺麗、實(shí)屬罕見。石花一朵朵、一簇簇的綻放在洞壁上，雖不像牡丹那樣華貴，但卻如白雪一樣純潔素麗。整個(gè)巖洞猶如一座用寶石、珊瑚、翡翠雕砌而成的宏偉、壯麗的地下宮殿。萬人寨、萬花洞集自然、人文景觀于一體。雄奇的山峰、廣袤的原野，深邃的肖家河大峽谷令我們目不睱接，嘆為觀止。如同仙境、被譽(yù)為“大自然的藝術(shù)之宮”使人流連忘返。

中國(guó)旅游業(yè)發(fā)展迅猛鄉(xiāng)村旅游發(fā)展模式已經(jīng)在各界的推動(dòng)下跨向了新的高度。鄉(xiāng)村旅游業(yè)誕生于19世紀(jì)的歐洲。第二次世界大戰(zhàn)之后，世界范圍內(nèi)的政治局勢(shì)趨于穩(wěn)定，旅游業(yè)在這一時(shí)期快速發(fā)展起來，也隨著工業(yè)的快速發(fā)展，很多城市的居民開始渴望走出城市，享受自然風(fēng)光與體驗(yàn)農(nóng)村生活。在城市居民的這一心理下，鄉(xiāng)村旅游開始成為新的熱門旅游項(xiàng)目。

在上世紀(jì)七八十年代旅游業(yè)成為非常大眾化的項(xiàng)目，發(fā)達(dá)的國(guó)家在這一段時(shí)間紛紛加大旅游方面的投入，我們宜昌從山峽大壩做起基本上只要談到宜昌山峽全國(guó)各界人士無所不知，接著引入我們長(zhǎng)陽(yáng)，清江畫廊、五落鐘頂山、天柱山這些地方都逐步美名遠(yuǎn)揚(yáng)，深受社會(huì)各界人士的觀愛。近年來，方山石林又一景區(qū)出現(xiàn)，平均每日游客雖達(dá)2000人左右，投資高三年回本、長(zhǎng)陽(yáng)這地方威名遠(yuǎn)揚(yáng)。

1、發(fā)展趨勢(shì)

目前長(zhǎng)陽(yáng)已經(jīng)成為了旅游重點(diǎn)風(fēng)景區(qū)，前四大景區(qū)的風(fēng)光深受社會(huì)各界人士的好評(píng)，每天來長(zhǎng)陽(yáng)的游客都是上千人。事實(shí)，實(shí)踐可以證明旅游項(xiàng)目符合國(guó)情，是一個(gè)可取性的項(xiàng)目。

2、前景分析

萬人寨、萬花洞這景區(qū)、地勢(shì)位置、山勢(shì)環(huán)境優(yōu)越，勝于前四大景區(qū)的特征而且這地方具有革命歷史的色彩，更會(huì)吸引全國(guó)各界人士的關(guān)注。

項(xiàng)目以環(huán)境為基礎(chǔ)，憑借四季怡人的山間氣候、層次豐富的山間景觀，以及淳樸厚重的土家文化，著為打造生態(tài)、文化、康養(yǎng)、娛樂體閑為一體的高度品質(zhì)度假基地。立足市場(chǎng)，以康養(yǎng)民宿農(nóng)業(yè)體驗(yàn)為特色，借助于方山風(fēng)景區(qū)、清江畫廊風(fēng)景區(qū)所具有的特別的景觀引入到本風(fēng)景區(qū)中，在充分發(fā)揮自己本區(qū)獨(dú)有的景觀，附有革命歷史色彩的舊址，這些優(yōu)越條件，就會(huì)更勝于前幾大景區(qū)游客的關(guān)愛。

一、風(fēng)股市場(chǎng)分析

1、投資活躍市場(chǎng)分析

長(zhǎng)陽(yáng)目前三大景區(qū)聞名全國(guó)各地，深合家歡各界社會(huì)人士的好評(píng)，清江畫廊、方山石林、五落鐘頂山、天柱山等每天游客量達(dá)千人以上。萬人寨、萬花洞景區(qū)的建設(shè)勝于這些景區(qū)的景觀，它可以綜合性的開發(fā)，可以借助這幾大景區(qū)的獨(dú)特景色都引用到這景區(qū)中來。在充分利用這地址的優(yōu)越的歷史背景，革命歷史色彩的舊址，就更能吸引社會(huì)各界人士的關(guān)注。會(huì)把每天來長(zhǎng)陽(yáng)旅游的各界人士引入百分之七十的游客前來觀光體驗(yàn)。

2、前景競(jìng)爭(zhēng)力分析

本項(xiàng)目距離清江畫廊10公里，方山石林35公里，天柱山15公里，初來乍到的游客會(huì)選擇具有綜合性的景觀去體驗(yàn)，本項(xiàng)目的建設(shè)都要引用這些景區(qū)獨(dú)特的景觀建設(shè)到本項(xiàng)目中來，在充分發(fā)揮此項(xiàng)目獨(dú)有的特色，就將勝于其它景區(qū)的游客前來觀賞的客源，很有效的成為人們休閑度假的理想去處。

二、估值結(jié)果及建議

1、評(píng)估結(jié)果

經(jīng)過對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析及經(jīng)營(yíng)能力的評(píng)估、建議企業(yè)的參觀估值為3億~4億元。

2、估值依據(jù)

1）門票收入、項(xiàng)目區(qū)日游客溶量為662人，按一般游客溶量計(jì)算則項(xiàng)目理論上年游客溶量約為24.16萬人，景區(qū)門票按100元/人次計(jì)算。項(xiàng)目每年門票收入理論值約為2416萬元，同樣按旺季以理論日溶量的70%，淡季以理論日溶量的20%計(jì)算，則項(xiàng)目年游客溶量為10.7萬人，項(xiàng)目每年門票收入約為1070萬元。

2）服務(wù)收入，項(xiàng)目?jī)?nèi)游客按人均消費(fèi)200元/人計(jì)算，則項(xiàng)目服務(wù)費(fèi)收入值為4832萬元，考慮淡旺季差異及實(shí)際情況，則項(xiàng)目每年服務(wù)收入約為2140萬元。

3）光伏電站1050平方米，每天可發(fā)電63000度電，每度電按0.4元計(jì)算，計(jì)每天25200元，全年919,8000萬元。

4）板房出租，修建150套活動(dòng)板房，一套每月按1000元/月計(jì)算，一年本項(xiàng)目收入為151200萬元。

5）盆景、鮮花培植基地，對(duì)外出售。蔬菜基地，這些為食堂提供服務(wù)。

6）200輛停車場(chǎng)，平均每輛車收50元/輛，每年收入約36萬元。

7）本項(xiàng)目中的賓館做200套，平均每套按180元/間計(jì)算，考慮則旺季與淡季差懪按70%值為每月9072000萬元。

8）食堂平均按400人計(jì)算，每人消費(fèi)30元/人計(jì)算，每年4380000萬元。

9）固定資產(chǎn)價(jià)值，項(xiàng)目計(jì)劃總投入約1.3621億元，考慮到自然景觀及相關(guān)生態(tài)的緊缺性，項(xiàng)目固定資產(chǎn)值樂觀估計(jì)按三倍溢價(jià)，項(xiàng)目固定資產(chǎn)值為4.0863億元，按保守估計(jì)，項(xiàng)目按兩倍溢價(jià)計(jì)算，則項(xiàng)目固定資產(chǎn)價(jià)值為2.7242億元。

風(fēng)險(xiǎn)說明：

1、《本估值報(bào)告》中所有的內(nèi)容均基于被估值企業(yè)提高的數(shù)據(jù)材料做出任何估值企業(yè)所提交材料的實(shí)際性、合法性、估值報(bào)告中的建議、評(píng)估及結(jié)果，只作為對(duì)企業(yè)的參考，未來的發(fā)展?fàn)顩r等事項(xiàng)投資方依據(jù)自身判斷，實(shí)地考察為準(zhǔn)。