美國(guó)房產(chǎn)一直以來都是海外置業(yè)者的首要選擇，中國(guó)買家又是美國(guó)最大的海外買家，如今面臨這種不確定，對(duì)于投資者來說在2019年還能不能投資美國(guó)房產(chǎn)呢？

1.美國(guó)經(jīng)濟(jì)展望

盡管美國(guó)經(jīng)濟(jì)在2018年較好，但是市場(chǎng)都在討論，這種增長(zhǎng)勢(shì)頭還能維持多久。高盛認(rèn)為：受金融市場(chǎng)狀況收緊和財(cái)政刺激效果消退的影響，2019年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速可能顯著放緩，市場(chǎng)無需擔(dān)心經(jīng)濟(jì)發(fā)生衰退。

在宏觀經(jīng)濟(jì)方面，美國(guó)就業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁，未來工資水平存在上升動(dòng)力。當(dāng)前通脹率無限接近目標(biāo)值，不過經(jīng)濟(jì)中存在通脹超標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)。

在金融方面，美聯(lián)儲(chǔ)極有可能在12月加息，高盛預(yù)計(jì)2019年還將加息4次，至3.25%-3.50%。由于就業(yè)情況仍然超好，美聯(lián)儲(chǔ)很可能在失業(yè)率出現(xiàn)回升之前保持加息步伐，預(yù)計(jì)持續(xù)至2020年。

2.美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？

根據(jù)Redfin 的最新數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)12月房屋銷售下降11%，同比價(jià)格漲幅1.2%，為6年來最小，部分區(qū)域價(jià)格有所下降。

那么2019年美國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？讓我們來看看美國(guó)權(quán)威機(jī)構(gòu)怎么說。

NAR（全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)）預(yù)計(jì)2019年銷售量將增長(zhǎng)1％至約540萬，房屋中位數(shù)價(jià)格將上漲3.1％至26.68萬美元左右，2020年將達(dá)到27.4萬美元。

Redfin（美國(guó)權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站）認(rèn)為明年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)降溫，預(yù)計(jì)價(jià)格增長(zhǎng)將穩(wěn)定在3％左右。

Zillow（美國(guó)權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站）預(yù)計(jì)2019年抵押貸款利率將達(dá)到5.8％，房屋價(jià)值將增長(zhǎng)3.79％。

Realtor.com（美國(guó)權(quán)威房產(chǎn)網(wǎng)站）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的預(yù)測(cè)，2019年房?jī)r(jià)漲幅可能會(huì)放緩至3％左右�；谶@樣的假設(shè)，未來一年內(nèi)將持續(xù)增加庫(kù)存。

對(duì)于2019年美國(guó)房產(chǎn)價(jià)格發(fā)展的判斷幾乎是可以確定的，那就是房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)，只不過增長(zhǎng)將放緩。只有在遇到嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，房子的價(jià)格才會(huì)真正的降下來，但是上文已經(jīng)說，現(xiàn)在并沒有任何跡象顯示會(huì)發(fā)生這種危機(jī)。

目前部分區(qū)域房?jī)r(jià)下降更多是對(duì)之前房市過熱的一種調(diào)整，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度較快，導(dǎo)致賣房者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期較高，甚至脫離其原有價(jià)值，現(xiàn)在人們開始重新審視房屋價(jià)值，原本的高標(biāo)價(jià)不再被輕易接受，降價(jià)成了出售房屋的必然選擇。

對(duì)于華人熱衷的加州灣區(qū)的房產(chǎn)來說，房?jī)r(jià)下降的可能更是不大，灣區(qū)經(jīng)濟(jì)在過去幾年飛速發(fā)展，就業(yè)一直表現(xiàn)的很強(qiáng)勁，19年灣區(qū)新增崗位數(shù)量將會(huì)相當(dāng)可觀。去年末谷歌低調(diào)收購(gòu)了舊金山灣區(qū)山景城總部附近的一個(gè)巨大的商業(yè)園區(qū)——濱線科技園（Shoreline Technology Park）。

此外谷歌還收購(gòu)了圣荷西市中心的幾處政府用地，計(jì)劃建設(shè)可供2 萬人辦公的 Google Village。除了谷歌外，臉書、半導(dǎo)體硬件公司Micron等公司都在進(jìn)行辦公室擴(kuò)張。

3.供需關(guān)系

目前美國(guó)的房屋供應(yīng)量雖相較于2018年上半年顯著增加，但是房屋庫(kù)存對(duì)于需求來說仍然相對(duì)短缺

支撐原因有三：一是目前美國(guó)的自有住房擁有率是64.4%，還有很多人沒有自有住房。二是千禧一代步入結(jié)婚購(gòu)房年齡，未來購(gòu)房需求仍會(huì)持續(xù)增加。三是當(dāng)前美國(guó)就業(yè)情況是史上最佳，各類指標(biāo)都呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的就業(yè)增長(zhǎng)動(dòng)力。預(yù)計(jì)到2019年，美國(guó)薪資增速將達(dá)到3.25%-3.5%。薪資增長(zhǎng)有助有提高購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力。

對(duì)于買家而言，2019年或許是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

Redfin首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家Daryl Fairweather表示：“自2012年以來，房?jī)r(jià)一直比工資增長(zhǎng)更快，而這種情況不可能永遠(yuǎn)持續(xù)下去�，F(xiàn)在價(jià)格增長(zhǎng)已經(jīng)放緩，更多的房屋將進(jìn)入市場(chǎng)，買家將在2019年占據(jù)優(yōu)勢(shì)�！币簿褪窍啾�2018年買家在購(gòu)買房屋時(shí)擁有更多選擇，并有砍價(jià)的余地。

4.利率將上漲至5%以上

最近，美國(guó)30年固定期房貸利率受國(guó)債收益率影響連續(xù)下滑至4.45%，但目前的這種下降只是暫時(shí)的，房地美對(duì)于未來利率走向是看漲的，預(yù)測(cè)2019年美國(guó)房貸利率將達(dá)到5.1%，而到2020年，美國(guó)房貸利率將達(dá)到5.6%。

相關(guān)專業(yè)人士預(yù)測(cè)：“2019年利率會(huì)繼續(xù)上升，30年期抵押貸款固定利率將達(dá)到5.8％�！�

對(duì)于現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來說，并不建議貸款購(gòu)房，有充足現(xiàn)金的買家最好全款購(gòu)房或者高首付貸款，這才能在未來產(chǎn)生正現(xiàn)金流。

5. 2019年美元指數(shù)不會(huì)太弱

雖然大多數(shù)分析師認(rèn)為美元指數(shù)將會(huì)下行，但是美元下行，未必人民幣就會(huì)升值。正如中國(guó)社科院國(guó)際投資研究室主任張明所說：匯率從來都是比較兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體的相對(duì)基本面，而非一個(gè)經(jīng)濟(jì)體的基本面運(yùn)動(dòng)所決定。比如即使美國(guó)經(jīng)濟(jì)減速，但如果其他主要經(jīng)濟(jì)體也在減速，那么美元匯率未必會(huì)貶值；第二，美元除了是美國(guó)的國(guó)別貨幣，還是最重要的全球儲(chǔ)備貨幣，美國(guó)金融市場(chǎng)是全球規(guī)模最大、深度最深、廣度最廣的金融市場(chǎng)，這就意味著，美元一直是全球最重要的避險(xiǎn)貨幣。

因此，綜上所述，美元資產(chǎn)在未來一段時(shí)間還是比較優(yōu)質(zhì)的投資選擇。