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北京348.1億元住宅維修資金僅使用5.38億元
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賬上趴著348.1億元,可北京卻有大批的漏雨房屋和老舊電梯得不到維修。

日前,北京提出簡化使用住宅專項(xiàng)維修資金申請程序,屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請應(yīng)急使用,最快48小時(shí)到款。

住宅專項(xiàng)維修資金,是購房人為房屋交納的“養(yǎng)老金”,可迄今為止,1.55%的使用率卻顯得太低。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),除審批程序過于繁瑣外,歸集住戶資料難、業(yè)主不愿意用“養(yǎng)老金”、資金安全擔(dān)憂,也成為動(dòng)用專項(xiàng)維修金的“攔路虎”。

案例

1 歸集住戶信息難

百環(huán)花園5號樓頂層漏雨住戶正在等待專項(xiàng)維修金的審核時(shí),小區(qū)另幾棟樓的住戶則在等著電梯大修。從提起到征集,一年時(shí)間已經(jīng)過去。

“不瞞您說,此前小區(qū)1014戶居民的信息歸集工作,就占用了半年時(shí)間。”物業(yè)公司負(fù)責(zé)人告訴記者,很多業(yè)主進(jìn)行房屋交易時(shí),只對產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行了過戶,專項(xiàng)維修金卻沒過戶。不過戶,就意味著新業(yè)主沒有使用維修金的權(quán)利!坝浀糜幸患,原業(yè)主已搬到了通州。為了拿到他同意過戶的簽字,物業(yè)人員來回就用了一天!

記者發(fā)現(xiàn),因?yàn)檩^少動(dòng)用,住宅專項(xiàng)維修金的過戶,至今仍未得到房屋交易雙方的重視。天鵝灣的業(yè)主張女士,房屋是四年前購買的,維修金賬戶卻仍在原業(yè)主名下!爱(dāng)時(shí)中介經(jīng)紀(jì)告訴我不用過戶,我也就沒太重視!

2 業(yè)主不愿用大家的錢修別人的房

朝陽新街坊小區(qū),今年以來為使用專項(xiàng)維修資金一事,爭論不斷。

物業(yè)公司兩次動(dòng)議,1號樓和4號樓的樓頂漏雨嚴(yán)重,需使用維修金予以大修;3號樓1單元的電梯已投入運(yùn)行7年,經(jīng)維保單位核查,部分部件老化、磨損,也需使用專項(xiàng)維修資金進(jìn)行部件更換。每一次,都遭到部分業(yè)主的反對,簽字同意者遠(yuǎn)不夠雙2/3的要求。

持反對意見的業(yè)主表示,超過房屋保修期才發(fā)現(xiàn)問題,物業(yè)須承擔(dān)維保不善的責(zé)任。以屋頂漏雨為例,僅有一小部分業(yè)主家中漏雨,所以維修費(fèi)用應(yīng)由物業(yè)公司來掏,不該動(dòng)用屬于全體業(yè)主的維修金。而電梯是否達(dá)到大修指標(biāo),評測部門的評估結(jié)果如何,都必須事先公示。

“房子的‘養(yǎng)老錢’一旦被放出來,就像肉包子打了狗了!更要命的是,這只‘狗’目前無人監(jiān)管,已經(jīng)窺視包子好久了!所以,我表示堅(jiān)決不同意!币晃徊辉妇呙臉I(yè)主表示。

3 巨額資金安全誰監(jiān)管

“幾千萬元的資金,取出來后誰去監(jiān)管?”北京奧林匹克花園小區(qū)業(yè)主楊先生,提出了他的擔(dān)心。而他的擔(dān)心,得到了許多業(yè)主的附和。

7月底,奧林匹克花園小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)就劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金一事,在全體業(yè)主間舉行投票。按照規(guī)定,成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),經(jīng)業(yè)主大會(huì)決議,可以申請將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金,劃轉(zhuǎn)至指定銀行內(nèi)開設(shè)的資金專戶。

結(jié)果,一石激起千層浪。對于業(yè)委會(huì)提出的資金劃撥后每年可增加200萬元利潤的說法,部分業(yè)主直言不相信。“我們小區(qū)的專項(xiàng)維修金少說幾千萬元。這么大筆錢,放在專有機(jī)構(gòu),雖說利息少,可安全有保障。若是劃轉(zhuǎn)后,誰去保障錢的安全?”楊先生表示,維修金是房子的保命錢,決不可隨意劃轉(zhuǎn)。

數(shù)據(jù)

房屋“養(yǎng)老金”使用率僅1.55%

根據(jù)市住房資金管理中心提供的數(shù)據(jù),截至2013年6月30日,全市已累計(jì)歸集商品住宅專項(xiàng)維修資金348.10億元,歸集套數(shù)228.7萬套,歸集幢數(shù)13.7萬幢。全市共有1300個(gè)小區(qū)使用商品住宅專項(xiàng)維修資金5.38億元,維修工程涉及電梯、屋面防水等4722個(gè)項(xiàng)目。

348.1億元,使用了5.38億元,使用率僅為1.55%。換句話說,超過340億元的住宅專項(xiàng)維修資金,趴在賬上未動(dòng)。這還未算上應(yīng)當(dāng)劃入賬戶中滾存使用的住宅專項(xiàng)維修資金的存儲(chǔ)利息。更令人吃驚的是,從已公布的數(shù)據(jù)看,北京1.55%的使用率已是領(lǐng)跑全國。

探因

“養(yǎng)老金”被看成了“棺材本”

“住宅專項(xiàng)維修資金使用率不到2%,有其正常的一面。”北京普一業(yè)主大會(huì)工作輔導(dǎo)中心秘書長、市住建委專家組成員張大憲表示,北京發(fā)展商品房市場才十幾年,而房屋使用的前五年是由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修,所以專項(xiàng)維修資金的使用問題,是隨著房齡的增長而逐漸提上日程的。

“當(dāng)然,業(yè)主和物業(yè)公司理念不成熟,使用時(shí)審批手續(xù)繁瑣,也是系統(tǒng)不合理的地方!睆埓髴椄嬖V記者,有些業(yè)主認(rèn)為這筆錢是房子的“棺材本”,輕易不能動(dòng);而物業(yè)公司則把它看做“金庫”,平時(shí)電梯、門禁的小毛病不盡保養(yǎng)維修義務(wù),等到出了問題,直接動(dòng)用專項(xiàng)維修金換新。而且,申請使用專項(xiàng)維修金時(shí),左一個(gè)“蘿卜章”,右一個(gè)“蘿卜章”,沒有半年壓根申請不下來。

增加應(yīng)急使用監(jiān)管

日前,北京提出簡化使用住宅專項(xiàng)維修資金申請程序,屋面防水損壞造成滲漏、電梯故障危及人身安全等六種情況可申請應(yīng)急使用,最快48小時(shí)到款。

“簡化應(yīng)急使用的審批程序,對提高維修金的使用效率切實(shí)有效!睆埓髴椷M(jìn)一步提出,簡化程序之外,為消除業(yè)主對于物業(yè)濫用的擔(dān)心,建議一是在鑒定組成員中增加業(yè)主代表,二是加強(qiáng)對物業(yè)公司日常維修的監(jiān)管,一旦發(fā)現(xiàn)有物業(yè)公司借著大修不作為,應(yīng)給予處罰。

另外,對于專項(xiàng)維修金的欠繳和重新歸集,他也建議出臺相應(yīng)細(xì)則!坝行┬^(qū)不是全體業(yè)主都交了專項(xiàng)維修金,大修分?jǐn)傎Y金時(shí)錢不夠怎么辦?當(dāng)維修金賬戶余額不足需重新歸集時(shí),這筆錢由誰來收?怎么收?業(yè)主不交怎么辦?這些都要逐步完善!

專項(xiàng)維修金的十年政策演變

1998年,建設(shè)部出臺的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》,第一次將專項(xiàng)維修金寫入政策。辦法規(guī)定,住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金按照房款2%由開發(fā)商代征。

2008年2月1日,建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合發(fā)布《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》,規(guī)定不繳專項(xiàng)維修金的業(yè)主將拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證。

2009年,北京市出臺《北京市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定了交存標(biāo)準(zhǔn):獨(dú)立式住宅、非住宅為每平方米50元;多層住宅、非住宅為每平方米100元;高層住宅、非住宅為每平方米200元。公有住房,每平方米交存的數(shù)額為購房當(dāng)年房改成本價(jià)的2%。業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%的,應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。(北京晚報(bào))

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