中國(guó)招商引資信息網(wǎng)訊：在前期所寫的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)亟需規(guī)范一文中，作者詳細(xì)分析了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為何倍受各方青睞，從宏觀和微觀兩個(gè)方面進(jìn)行了深入探討。各級(jí)政府和開(kāi)發(fā)商為什么對(duì)此情有獨(dú)鐘呢？

    據(jù)《中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪開(kāi)發(fā)商時(shí)大多數(shù)老板所述，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)政府的產(chǎn)業(yè)政策和政府的支持。每個(gè)項(xiàng)目的生成，都是根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展需要，立足于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展需要、百姓就業(yè)需求等各種綜合因素考慮，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。

    為此，政府首先要結(jié)合當(dāng)?shù)氐奶厣�產(chǎn)業(yè)，吸引有能力的開(kāi)發(fā)商，進(jìn)行符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展需求的規(guī)劃與開(kāi)發(fā)，同時(shí)，給予相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域樣本，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力。當(dāng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模塊成為一定的規(guī)模時(shí)，城市的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平就得到了質(zhì)的提升。

    業(yè)內(nèi)地產(chǎn)資深人士曹瑞亮告訴作者，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念的出現(xiàn)，是產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)聯(lián)姻，如果資源配置得當(dāng)，開(kāi)發(fā)商綜合運(yùn)營(yíng)能力強(qiáng)，無(wú)疑將成為傳統(tǒng)地產(chǎn)盈利模式的有益的補(bǔ)充。一方面政府高度支持，在土地、稅收等方面都會(huì)有較大的優(yōu)惠，另一方面新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商都是趨利的，所以，近年來(lái)，有很多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。一句話，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展和企業(yè)持續(xù)盈利。

    伴隨著住宅開(kāi)發(fā)的過(guò)度火熱，國(guó)家一直進(jìn)行不斷的調(diào)控和平衡。轉(zhuǎn)型與創(chuàng)新，似乎成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商突出重圍的一條新思路，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)與產(chǎn)業(yè)聯(lián)姻，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式被許多開(kāi)發(fā)商開(kāi)始看好。與以往相比，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”也被賦予了更為廣闊的含義，它最早始于“工業(yè)地產(chǎn)”，以地產(chǎn)為載體，以產(chǎn)業(yè)為依托，不同的產(chǎn)業(yè)下形成了不同的地產(chǎn)模式。如養(yǎng)療地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、網(wǎng)絡(luò)地產(chǎn)等等。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)熱潮隨著房地產(chǎn)調(diào)控影響的加深正在持續(xù)升溫，各地區(qū)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)勢(shì)頭如火如荼，尤其在大城市的周邊區(qū)域，二線、三線甚至四線地域也呈現(xiàn)大熱發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)龍創(chuàng)基業(yè)市場(chǎng)研究部調(diào)研了解到，在京津周邊縣市近幾年出現(xiàn)了大大小小的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈的13個(gè)縣市以及山東、山西包括東北都加大了招商引資的力度和扶持政策，在一片大好的形勢(shì)之下，我們通過(guò)走訪項(xiàng)目和拜訪政府相關(guān)人員了解到一個(gè)奇怪的現(xiàn)實(shí)情況：

一、開(kāi)發(fā)商以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的名義低價(jià)拿到土地之后遲遲不開(kāi)工，有些土地已經(jīng)超過(guò)兩年甚至更長(zhǎng)，有些即使開(kāi)工建設(shè)也是小規(guī)模、小體量的廠房和研發(fā)樓，所建設(shè)的廠房基本都是低端、低成本的鋼結(jié)構(gòu)，這些物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，不能滿足當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)招商的客戶需要；二、政府相關(guān)機(jī)構(gòu)不是督導(dǎo)開(kāi)工建設(shè)而是忙著幫企業(yè)調(diào)規(guī)劃和辦理各種其他手續(xù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的老大難產(chǎn)權(quán)問(wèn)題卻是無(wú)人問(wèn)津。

    為什么如此好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式卻出現(xiàn)不和諧的甚至和實(shí)際不相符的尷尬境地呢？作者走訪北京、天津周邊多個(gè)園區(qū)，業(yè)內(nèi)資深人士倒出了個(gè)中原委：

    1、作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，投資建設(shè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)率很低，綜合算僅僅是商業(yè)的2成。如果建設(shè)廠房和研發(fā)樓出租來(lái)說(shuō)，回報(bào)率更低，在北京周邊廠房租賃價(jià)位一般在0.6元---1.2元之間，有些區(qū)域甚至更低，需要8年到10年才能收回成本；如果建設(shè)綜合體，廠房和研發(fā)再加上商業(yè)部分綜合來(lái)核算，由于大多數(shù)住宅開(kāi)發(fā)商在綜合體的運(yùn)營(yíng)方面缺少經(jīng)驗(yàn)，最短也要2-3 年才能回本；自己持有靠出租盈利短期內(nèi)不能得到資金的快速回籠，出售轉(zhuǎn)讓現(xiàn)有物業(yè)需要解決產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，在北京周邊以及大多數(shù)經(jīng)濟(jì)區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題一直是待解決的，所以開(kāi)發(fā)商遲遲不開(kāi)工或者采取觀望也是預(yù)料之中的了。

    2、政府在招商引資和服務(wù)方面各地區(qū)都是有指標(biāo)的，每年的引資額度要納入政績(jī)考核之列，僅僅稅收方面單純的靠產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的稅收是解決不了大問(wèn)題，每年的政績(jī)考核直接關(guān)乎個(gè)人政治生涯的穩(wěn)序發(fā)展，加上人事組織關(guān)系的調(diào)整和調(diào)動(dòng)，想在一個(gè)區(qū)域內(nèi)短期做出成績(jī)可想而知。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)雖是香餑餑，可由于地方利益和中央利益的博弈卻極易出現(xiàn)華而不實(shí)，好看不中用，開(kāi)發(fā)商一樣是掛羊頭賣狗肉，換湯不換藥，以低價(jià)拿地圈地，根據(jù)時(shí)局待價(jià)而沽，走以前短平快的開(kāi)發(fā)模式，政府大力的對(duì)住宅進(jìn)行調(diào)控，引導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可結(jié)果依然是治標(biāo)不治本，大量產(chǎn)業(yè)園區(qū)極易出現(xiàn)規(guī)劃雷同，產(chǎn)品雷同，造成區(qū)域之間惡性競(jìng)爭(zhēng)，同質(zhì)化嚴(yán)重。

    產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展不能僅僅依靠簡(jiǎn)單的調(diào)控住宅一個(gè)方面，我認(rèn)為更多的是整個(gè)社會(huì)大資源的整合和梳理，是一個(gè)在中央的正確決策下系統(tǒng)的調(diào)整和完善的過(guò)程，從政府官員考核、地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、定位、區(qū)域和中央的協(xié)調(diào)等等方面來(lái)進(jìn)行，這要求企業(yè)和政府更加要注重實(shí)效，看重遠(yuǎn)期發(fā)展，更要具備戰(zhàn)略眼光，在定位、資源和運(yùn)營(yíng)方式等方面尋求更多創(chuàng)新與突破。

　 　           作者系龍創(chuàng)基業(yè)（三河）企業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理高富強(qiáng)